マンションやアパートなどの賃貸物件でも、借主である入居者が自分の好みでリノベーションやリフォームできる物件があります。賃貸物件でリノベーションする際のポイントについて解説します。
賃貸物件でもリノベーションはできる？
リノベーションは購入した住宅を対象に行うもの、というのが多くの人の認識かもしれません。実際、多くの賃貸契約では賃貸住宅を退去する際は原状回復（借りたときの状態に戻すこと）を義務付けられています。
しかし、最近は少しずつ状況が変わり、賃貸でもリノベーションやリフォームが可能な物件が増えてきています。カスタマイズ賃貸やDIY賃貸と呼ばれる物件では、リノベーション会社に依頼する、あるいは自分の手で借りている部屋を改修することができます。
国土交通省では借主の意向で住宅を改修できる賃貸借契約やその物件を「DIY型賃貸借」として定義し、普及に努めています。例えば｢借主負担DIY型」という契約形態では、入居中は借主が費用負担して自由に改修し、退去時の原状回復義務はなく、貸主（大家）も入居前のハウスクリーニングを行わず現状のまま貸すことができるとされています。そのため貸主の負担も軽減でき、安い家賃を設定することができます。
さらに、最初からリノベーション可能な物件としてアピールしていない賃貸住宅でも、貸主との交渉次第でリノベーションができるケースもあります。以前に比べ、賃貸物件のリノベーションはハードルが低くなってきていると言えるでしょう。
どこまでリノベーションできる？
同じリノベーション可能物件でも、具体的にどこまでリノベーションができるのかは物件によって異なります。大幅なリノベーションが許されるケースと、原状回復ができる範囲内に限られるケースとに分けることができます。
大幅なリノベーションができる場合は、退去時に原状回復の義務を負わず、リノベーションしたままの状態で引っ越すことが多くなります。その場合、次の借り手はリノベーションされた物件を見て入居するかどうかを判断することになるでしょう。つまり、リノベーションが魅力的なものであれば貸主にとってもメリットが生じることになります。
貸主の立場からすると、そのリノベーションが建物の耐久性などを損なうものではなく、賃貸物件としての付加価値を高めるものになるのが理想的です。もちろん、借主も自分の生活スタイルに合った部屋に作り変えたいと考えます。そのためどのようなリノベーションを行うかは、貸主と現在の借主との間で入念な話をして決めるのが一般的です。内容としては壁紙の張り替え、床材の変更、キッチンや浴室など水回りの刷新、間取りの変更までできることもあるでしょう。
一方、原状回復を前提とする場合でも、貸主がどの程度の原状回復を求めるか、あるいは許容するかによって改修できる範囲は変わってきます。カスタマイズやDIYが可能とされている物件であれば、例えば壁紙張り、壁の塗装、床の張り替え、棚の取り付けといったリフォーム程度は可能というケースが多いので、自分の生活スタイルに合わせたリノベーションを行いたい場合は不向きです。
リノベーション可能物件の探し方のコツ
前述した｢借主負担DIY型」の物件を探してみると、自由度の高いリノベーションができる可能性があります。賃貸情報サイトなどでリノベーション可能物件、カスタマイズ賃貸、DIY賃貸などを探してみると意外に多くの物件がヒットするので、まずはそこから見てみるといいでしょう。東京や大阪など都市部ではマンションやアパートを中心に、地方では古民家などの中にも対象物件が見つかることがあります。
また、物件が古くなってくると競合の賃貸物件に対抗するために内装を新しくしたり、新しい設備の導入を考える貸主も増えます。その分、交渉次第でリノベーションを了承してくれる可能性も高まるので、築年数がある程度経過していて間取りに古さを感じるような物件などを探してみると良いでしょう。
賃貸物件でリノベーションするときの注意点
リノベーション可能物件は借主が主体となってリノベーションを行いますが、費用負担者、工事実施者が借主と貸主のどちらになるのかはケースバイケースです。借主と貸主どちらが費用負担するのか、工事部分に関する所有権（設備を新設した場合など）はどちらに帰属するのかという点は事前にしっかりと確認しておく必要があります。
また、退去・引き渡し時の原状回復義務の有無、義務ありの場合は具体的にどこまでの原状回復を求めるのかという点についても十分に確認し、契約書（合意書などを含む）に明記しておかなければなりません。
賃貸物件でも、借主の意向に従ってある程度の改修ができる、さらには大幅なリノベーションができる物件は存在します。自身の要望にマッチする物件を探し、リノベーションを楽しんでみてはいかがでしょうか。
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