新築マンションを選ぶのではなく、中古マンションを購入してリノベーションして暮らすという人が増えています。またリノベーション済み中古マンションという物件も見られるようになりました。こうした方法を選択するときに知っておくべき注意点について解説します。
中古マンションをリノベーションするときの5つの注意点
「中古マンションを購入してリノベーションする」という方法を選ぶ際は、物件選びの段階で次のことに注意しておく必要があります。順に見ていきましょう。
間取りの変更ができるか
リノベーションの大きな魅力の一つが間取りの自由な変更です。例えば3LDKの住戸を広々としたリビングの1LDKにしてしまうといったことが可能です。
間取りを全面的に変えるにはスケルトンリノベーション（スケルトンリフォーム）と呼ばれる、住戸の躯体のみを残して行う工事が必要です。しかし、マンションには壁式構造とラーメン構造という2種類の構造があり、スケルトンリノベーションを問題なく実施するにはラーメン構造であることが条件となります。ラーメン構造は柱と梁で建物を支える構造です。
一方の壁式構造は壁で建物を支える構造なので、壁を取り除けないケースもあります。その場合は希望の間取りに近づけるアイデアをアクタスが一緒に考えるのでご安心ください。
水回りの移動はできるか
ダクトや給排水管の経路が確保できない場合、キッチンや浴室などの水回りを大きく移動させることが難しい場合があります。とくにマンション全体に関わるメインの配管については共用部分とされるため移動ができず、水回りの設備はその近くにしか作れないなどの制約が生じます。
また、マンションによっては管理規約で水回りの移動が不可となっているケースも見られます。こうした点は不動産会社への確認を行い、管理規約などもよくチェックしておく必要があります。アクタスでは、一緒にマンションを見に行き、確認することも可能です。
バリアフリー化できるか
年齢を重ねたときに過ごしやすい住まいにするために、バリアフリーにできるかどうかということも注意したいポイントです。
例えばマンションの場合、ドアの室内側は専有部分、通路側（外側）は共用部分ですが、玄関ドア自体は専有部分ではなく共用部分とされるため、基本的には交換するなどの工事はできません。バリアフリーのために玄関の間口を広げることなどは難しくなります。専有部分であれば車椅子や杖を使って移動することを想定し、段差の解消、通路幅の確保、手すりの設定などリノベーションで実現可能なプランを検討しましょう。生活するうえでトイレやバスルームの場所や仕様など水周りの使い勝手がとても重要です。
バリアフリー化では室内の段差の解消も課題となります。玄関や浴室などの段差にはスロープや床の底上げが有効です。ただし、廊下などから浴室前の洗面脱衣所に移動するところに数cm以上の段差がある場合、これを解消するのは困難です。この場所の段差の下にはメインの排水管が通っていることが多いためです。このことも覚えておきましょう。
また、介護保険制度では、手すりの取り付けなど住宅リフォームが必要な人に対して補助金が出たり、各自治体でも助成制度が用意されていることが多いので活用しましょう。
耐震性は問題ないか
中古マンションをリノベーションするときには、建物の耐震性も確認する必要があります。
マンションの耐震性について語るときによく言及されるのが、1981年境にして変わった旧耐震基準と新耐震基準です。新耐震基準では「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊は免れる」強さとすることが義務づけられています。
旧耐震基準で建てられたマンションでも耐震補強の改修済みや耐震診断により新耐震基準をクリアしているマンションもあります。
そのため中古マンションを選ぶときは築年数を確認し、旧耐震基準であれば耐震性がどうかを確認することが大切です。また、マンションの管理状況も耐震性に影響すると言われます。マンションの劣化を食い止め、寿命を伸ばすための大規模修繕工事がしっかりと行われているかどうかという点も確認しましょう。
共用部分の管理が行き届いているか
前述したように、マンションの劣化を防ぐためには管理状況も重要になります。自分ではリノベーションすることができない共用部分にも、しっかりと管理が行き届いているかどうかは管理状況のひとつの目安となります。マンションのエントランスやエレベーター、廊下、階段などの共用部分がきちんと綺麗に管理されているか、今後の修繕の計画がどうなっているかチェックするようにしましょう。
リノベーション済み物件を選ぶときも注意が必要
中古マンションの中には、不動産会社などがマンションを買い取ってリノベーションし、売り出している物件もあります。リノベーション済み物件を選ぶときは以下のことに注意しましょう。
工事内容を確認する
中にはリノベーションという言葉を使っていながら、実際には壁紙や床材の張り替えと浴室・トイレの交換、クリーニング程度のリフォームしか行われていない物件も存在します。
リノベーションとは本来、「住まいに新たな価値を与えるための改修」を表す言葉です。スケルトンリノベーションだったのか、水回りの工事もされたのか、古いまま残された部分はあるのか、さらに配線や配管の交換なども含め、工事の内容を詳細に確認・検証しましょう。
金額が適正かどうか
物件価格が適正かどうかもしっかりと確かめましょう。
適性価格を把握するポイントはリノベーション前の未改修時の物件価格とリノベーションのための工事費用を切り分けて考えることです。工事の内容を把握し、相場を調べてみましょう。
中古マンションのリノベーションは新築マンションを購入するよりも予算を抑えられ、人気エリアにも物件数が多く、自身のライフスタイルに合わせた住まいを作れるなど魅力に溢れた選択肢です。自分らしい理想の住まいを手に入れるための方法としてぜひ取り入れてみてください。
アクタスでは、間取りやインフィル設計、家具のコーディネートまで、住む人のライフスタイルに合わせた上質なリノベーションを提供しています。空間と家具の調和を考えたトータルコーディネートなら、ぜひアクタスにお任せください。